산곡역 신축 59㎡ 5억8천, 84㎡ 7억7천…부평캐슬&더샵퍼스트 지금 볼 만할까?

오늘 볼 단지는 부평캐슬&더샵퍼스트입니다.

제가 이곳을 고른 이유는 꽤 단순합니다. 7호선 산곡역을 걸어서 이용할 수 있는 1,623세대 신축급 브랜드 대단지인데, 2026년 9월에도 실제 거래가 계속 이어지고 있거든요. 특히 전용 59㎡는 5억원 후반, 72㎡는 7억원, 84㎡는 최근 7억원 후반에서 거래돼 평형별 가격대도 상당히 선명해졌습니다.

1,623세대, 롯데캐슬과 더샵이 같이 지었습니다

부평캐슬&더샵퍼스트는 인천 부평구 산곡동 550, 산청로 60에 있습니다.

청천1구역 주택재개발 사업으로 만들어진 단지로 롯데건설과 포스코건설이 함께 시공했습니다. 총 1,623세대, 12개 동, 최고 29층 규모이고 2023년 11월부터 입주가 시작됐습니다.

주차장은 약 2,134대로 세대당 약 1.3대 수준이고 지상 주차 없이 지하주차장 중심으로 구성돼 있습니다.

헬스장, 골프연습장, 사우나, 카페, 도서관, 독서실, 게스트하우스 등 커뮤니티도 갖추고 있습니다.

과거에는 청천1구역 재개발 아파트였지만 정비사업과 입주는 이미 끝났습니다.

따라서 현재 거래되는 물건은 입주권이나 분양권이 아니라 일반 아파트 매매입니다.

산곡역까지 걸어서 갈 수 있다는 게 가장 큰 장점

이 단지에서 가장 먼저 봐야 할 건 역시 7호선입니다.

산곡역 6번 출구에서 단지 가까운 출입구까지 약 도보 7분 정도, 동에 따라 대략 10분 안팎으로 알려져 있습니다.

7호선의 장점은 서울 서남부와 강남권을 환승 없이 이어준다는 점이에요.

가산디지털단지
고속터미널
논현
강남구청

등으로 바로 연결됩니다.

인천 아파트를 볼 때 서울 접근성을 중요하게 본다면 이건 꽤 큰 장점입니다.

검단처럼 계양역에서 공항철도로 갈아타야 하는 구조와 달리 산곡동은 7호선을 바로 타고 서울로 들어가는 구조니까요.

산곡동 자체가 완전히 바뀌고 있습니다

예전 산곡·청천동 이미지와 요즘은 꽤 달라졌습니다.

주변에

e편한세상 부평그랑힐스 5,050세대
부평캐슬&더샵퍼스트 1,623세대
해링턴스퀘어 산곡역 2,475세대

등 대단지들이 연이어 들어서고 있습니다.

즉 단지 하나만 새 아파트가 된 게 아니라 산곡역 일대 전체 주거환경이 신축 대단지 중심으로 바뀌는 중입니다.

이게 저는 이 지역의 가장 재미있는 부분이라고 봅니다.

다만 반대로 생각하면 신축 공급이 계속된다는 뜻이기도 합니다.

새 아파트끼리 경쟁해야 하기 때문에 무조건 “신축이니 오른다”고 보기는 어렵습니다.

학교는 아이 키우기 괜찮은 편

주변에는 산곡북초와 청천중이 있고, 명신여고·인천외고·세일고 등도 가까운 편입니다.

특히 초등학생이 있는 집이라면 산곡북초 통학 동선은 직접 확인해볼 만합니다.

단지 주변에 원적산공원, 인천나비공원 같은 녹지도 있습니다.

생활 인프라는 롯데마트를 비롯한 기존 산곡·청천동 상권을 이용할 수 있고, 신축 대단지가 늘어나면서 병원·학원·카페 등의 생활시설도 계속 늘어나는 분위기입니다.

그래서 완전히 새로 만드는 신도시라기보다 기존 생활권 위에 대규모 신축 아파트가 들어오는 형태라는 게 장점입니다.

59㎡ 최신 실거래는 5억8,800만원

이제 가격을 볼게요.

전용 59.93㎡ 최근 거래를 보면

8월 3일 5억9,000만원
8월 7일 5억4,800만원, 1층
8월 8일 5억9,900만원
8월 10일 6억원
8월 15일 6억2,000만원
9월 2일 5억8,800만원

에 거래됐습니다.

저층 특수 거래를 제외하면 현재 59㎡는 대략 5억8천~6억2천만원 정도 범위에서 움직이는 모습입니다.

최근 12개월 59㎡ 평균 거래가는 약 5억7,400만원이고 같은 기간 75건이나 거래돼 이 단지에서 가장 거래가 활발한 평형입니다.

투자나 실거주 모두 가격을 판단하기가 비교적 쉬운 평형이라는 뜻이죠.

72㎡는 딱 7억원에 거래됐습니다

72.64㎡는 최근 가격 흐름이 더 선명합니다.

8월 2일 6억7,000만원
9월 3일 7억원
9월 8일 7억원

입니다.

올해 7월에는 7억2,000만원 거래도 있었습니다.

59㎡와 84㎡ 사이에서 방 크기나 실거주 면적을 조금 더 원하는 수요가 선택하는 평형인데, 현재 실거래 기준으로는 7억원 전후라고 보면 될 것 같습니다.

84㎡는 최근 7억7,300만원

84㎡는 역시 가격대가 확 올라갑니다.

올해 거래를 보면

1월 2일 8억원
3월 17일 8억2,000만원
4월 13일 7억9,500만원
5월 14일 7억9,500만원
8월 29일 7억7,300만원

수준입니다.

최근 12개월 84㎡ 평균 거래가는 약 7억8,600만원입니다.

즉 현재 시세를 단순하게 정리하면

59㎡ 약 5.8~6.2억
72㎡ 약 7억
84㎡ 약 7.7~8억

정도로 보면 꽤 현실적입니다.

특히 84㎡는 올해 8억2천만원까지 거래됐다가 최근 7억7천만원대로 내려온 거래가 있기 때문에 8억원 이상 호가를 볼 때는 최근 거래와 꼭 비교해야 합니다.

현재 매도자 호가는 실거래보다 조금 앞서 있습니다

현재 공개 확인매물을 보면 단지 내 매매 물건이 6억5천만원, 7억9천만원, 8억5천만원 등 다양한 가격으로 올라와 있습니다.

동·층·평형과 옵션에 따라 가격차가 상당하고, 특히 로열동이나 조합원 옵션이 있는 물건은 높은 호가가 붙어 있습니다.

그래서 지금은 단순히

“이 단지는 8억5천이다”

라고 보면 안 됩니다.

실제 최근 거래는 59㎡ 5억8,800만원, 72㎡ 7억원, 84㎡ 7억7,300만원 수준입니다.

즉 현재 호가는 실거래보다 다소 강하게 부르는 물건도 있다고 보는 게 맞습니다.

제가 매수한다면 반드시 같은 타입·비슷한 층의 최근 실거래를 옆에 놓고 협상할 것 같아요.

전세는 59㎡가 3억 후반~4억원

59㎡ 최근 전세는

5월 2일 3억7,000만원
7월 27일 4억원
8월 3일 3억8,000만원

등입니다.

59㎡ 매매가를 약 5억9천만원, 전세를 3억8천만원으로 보면 전세가율은 약 64% 정도입니다.

84㎡는 최근 확인되는 전세가 4억2천~4억6천만원 수준입니다.

84㎡ 매매가격이 7억 후반인 것을 생각하면 전세가율은 50%대 후반 정도입니다.

그래서 투자금 부담만 보면 84㎡보다 59㎡가 조금 더 편합니다.

앞으로의 호재라기보다 ‘이미 좋아진 입지’를 보는 단지

이 단지는 거대한 미래 철도 호재를 기다리는 아파트는 아닙니다.

7호선 산곡역은 이미 운행하고 있고 신축 대단지도 이미 입주했습니다.

그래서 투자 포인트도

“몇 년 뒤 역이 생기면 오른다”

가 아닙니다.

오히려 서울 접근성이 검증된 7호선 + 신축 대단지 + 산곡동 정비사업 집적효과를 지금 가격으로 사는 단지라고 보는 게 맞습니다.

앞으로 산곡역 주변에도 추가 신축 공급이 계속됩니다.

2,706세대 규모의 산곡역 자이힐스 하늘채도 7호선 산곡역 도보권에서 공급이 추진되고 있습니다.

이건 양면성이 있어요.

주변이 계속 새 아파트촌으로 바뀐다는 점은 호재지만 동시에 향후 매수자 입장에서는 선택할 신축이 늘어나는 겁니다.

실거주라면 꽤 균형이 좋습니다

이 단지의 장점은 한쪽으로 치우치지 않았다는 겁니다.

7호선 산곡역
1,623세대 대단지
2023년 입주 신축급
롯데캐슬+더샵 브랜드
초·중·고 교육환경
공원
커뮤니티
지하주차장

까지 꽤 고르게 갖춰져 있습니다.

서울 서남부나 강남권으로 지하철 출퇴근을 하면서 신축 아파트에 살고 싶은 가정이라면 부평에서 비교해볼 만한 단지라고 봅니다.

반대로 단점은 산곡동 신축이 워낙 많이 늘었다는 점입니다.

부평그랑힐스만 해도 5천세대가 넘고 앞으로도 신규 아파트가 들어옵니다.

결국 향후 가격은 단순히 산곡동 전체가 오르느냐보다 여러 신축 중 어느 단지가 더 선호되느냐가 중요해질 가능성이 높습니다.

투자라면 저는 59㎡를 먼저 볼 것 같습니다

투자 관점에서는 개인적으로 59㎡가 조금 더 재미있습니다.

최근 실거래가 5억원 후반이고 전세가가 3억원 후반이라 84㎡보다 필요한 자금이 훨씬 적습니다.

게다가 최근 12개월 거래량도 59㎡가 가장 많습니다.

나중에 매도할 때도 6억원 전후 가격대가 8억원에 가까운 84㎡보다 접근 가능한 매수자가 많을 수 있습니다.

반면 가족 단위 장기 실거주라면 당연히 84㎡ 선호도가 더 높을 수 있고요.

그래서 이 단지는 목적에 따라

투자·진입가격은 59㎡
장기 실거주는 84㎡

로 나눠서 보는 것도 괜찮아 보입니다.

그래서 지금 살 만할까?

저라면 부평에서 7호선 역세권 신축을 찾는다면 반드시 비교해볼 것 같습니다.

특히 59㎡가 5억원 후반이라는 건 서울 가까운 7호선 신축 대단지라는 점을 생각하면 꽤 현실적인 가격입니다.

다만 84㎡는 이야기가 조금 달라요.

7억7천~8억원이면 부평의 다른 신축뿐 아니라 인천 다른 지역까지 선택지가 넓어집니다.

그래서 84㎡라면 8억원 이상 호가를 무조건 따라가기보다 최근 7억7,300만원 거래를 기준으로 7억원 후반에서 좋은 동·층을 찾는 전략이 더 좋아 보입니다.

결국 부평캐슬&더샵퍼스트는 미래의 한방 호재를 기다리는 단지가 아니라, 이미 갖춰진 7호선과 신축 대단지의 가치를 얼마에 살 것인가가 핵심인 아파트라고 생각합니다.



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