인천 논현동 84㎡가 4억 후반? 초품아 1,622세대 에코메트로11단지 다시 볼 이유

오늘은 최근에 다룬 영종도, 산곡역, 검단, 부천 중동과 겹치지 않게 인천 남동구 논현동으로 가봤어요. 오늘 고른 곳은 한화에코메트로11단지입니다.

요즘 인천에서 84㎡를 찾다 보면 검단 신축은 6억원대, 송도는 10억원을 훌쩍 넘는 단지도 많은데요. 여기는 1,622세대 대단지 84㎡가 최근 4억8,500만원에 거래됐습니다. 게다가 단지 안에 초등학교가 있고, 바다와 공원이 가까운 계획도시라 가격만 놓고 보면 한번 비교해볼 만합니다.

1,622세대, 논현동 안에서도 규모가 큽니다

에코메트로11단지는 인천 남동구 논현동 774-1, 논고개로 17에 있습니다.

2009년 7월 준공됐고 총 1,622세대, 20개 동 규모입니다. 주차장은 2,405대로 세대당 약 1.48대이고 84㎡부터 101㎡, 115㎡, 122㎡, 131㎡, 154㎡까지 중대형 평형이 다양합니다.

17년차 아파트라 신축이라고 할 수는 없지만, 1,600세대가 넘는 규모와 넉넉한 주차대수는 지금 봐도 꽤 괜찮습니다.

현재는 재개발·재건축이나 분양권 단지가 아닙니다. 등기가 끝난 일반 아파트를 매매하는 방식이고, 아직 재건축 입주권을 보고 접근할 단계도 아닙니다.

에코메트로 자체가 하나의 미니신도시입니다

이 단지를 단독으로 보면 안 되는 이유가 있습니다.

논현동 에코메트로는 여러 단지가 모여 약 1만 세대가 넘는 대규모 주거지로 조성됐습니다. 그래서 오래된 구축 밀집지역 안에 아파트 하나만 덩그러니 있는 형태와는 분위기가 상당히 달라요.

아파트 단지와 학교, 상가, 공원 등이 계획적으로 배치된 미니신도시형 주거지역에 가깝습니다.

특히 단지 안에 인천고잔초등학교가 있습니다.

초등학생 자녀가 있는 집이라면 이게 상당히 큰 장점이죠. 길을 건너 멀리 통학하는 것과 단지 안에서 학교를 다니는 건 실제 생활에서는 차이가 꽤 큽니다.

교통은 장점과 단점이 확실합니다

철도는 수인분당선을 이용할 수 있습니다.

다만 에코메트로11단지가 역 바로 앞에 있는 초역세권은 아닙니다. 인천논현역이나 소래포구역을 이용하는 생활권이라 역 접근성만 놓고 보면 산곡역처럼 지하철이 바로 가까운 단지보다는 약합니다.

대신 수인분당선을 이용하면 송도·인천 남부권과 수원 방향으로 이동할 수 있고, 자동차를 이용하면 남동공단·송도·시흥·안산 방면 접근성이 괜찮습니다.

그래서 이곳 역시 직장이 어디냐에 따라 평가가 꽤 달라질 것 같아요.

서울 강남으로 매일 지하철 출퇴근한다면 불편할 수 있지만 송도·남동산단·시흥·안산 쪽 직장이라면 생활권이 상당히 잘 맞습니다.

84㎡ 최근 실거래가 4억8,500만원

이제 제가 이 단지를 오늘 고른 가장 큰 이유인 가격을 볼게요.

전용 84.99㎡ 최근 거래를 보면

5월 28일 5억2,000만원
5월 30일 5억2,700만원
6월 5일 5억1,000만원
7월 4일 5억4,500만원
8월 21일 5억400만원
8월 22일 4억8,500만원

에 거래됐습니다.

최근 1년 동일 84.99㎡ 거래 중앙값은 약 5억원, 거래 범위는 약 4억4천~5억5,700만원입니다.

따라서 지금 이 단지를

“84㎡가 5억5천짜리 아파트”

라고 보는 것도 맞지 않고,

“4억8천이면 다 살 수 있다”

고 보는 것도 맞지 않습니다.

현재 실거래 중심은 대략 4억 후반~5억원 초반이라고 보는 게 가장 현실적입니다.

같은 84㎡인데 가격차가 꽤 큽니다

에코메트로11단지를 볼 때 재미있는 부분입니다.

전용 84.99㎡와 85.00㎡가 따로 있고 같은 84㎡급에서도 거래가격 차이가 큽니다.

85.00㎡는

5월 12일 4억6,000만원
5월 30일 5억1,000만원
6월 10일 4억6,700만원
7월 11일 4억5,000만원
7월 31일 4억8,300만원

에 거래됐습니다.

반면 다른 84.99㎡ 타입은 7월 4일 5억4,500만원 거래도 있습니다.

그래서 이 단지는 평형 숫자만 보고 가격을 비교하면 안 됩니다.

동과 층, 향, 조망, 타입에 따라 가격차가 상당하기 때문에 5억원 아래 매물이 있다고 무조건 급매라고 생각하기보다 같은 타입의 최근 거래를 찾아봐야 합니다.

큰 평형도 생각보다 가격차가 크지 않습니다

이 단지는 중대형 평형 가격도 재미있어요.

115㎡는

8월 15일 6억3,000만원
8월 30일 5억8,700만원

에 거래됐고,

122㎡는 6월 23일 6억3,000만원, 131㎡는 7월 21일 6억5,000만원 거래가 확인됩니다.

84㎡에서 1억원 정도를 더하면 40평대에 가까운 중대형으로 올라갈 수 있는 구조입니다.

그래서 넓은 집을 선호하는 실거주자라면 오히려 115㎡ 이상도 같이 비교해볼 만합니다.

현재 호가는 보수적으로 봐야 합니다

이번에는 실거래와 호가를 구분할게요.

9월 16일 현재 웹에서 신뢰할 만한 실시간 확인매물 전체 목록과 호가 분포를 충분히 확보하기는 어려웠습니다. 그래서 오래된 매물을 가져와 현재 호가인 것처럼 적지는 않겠습니다.

현재 확실하게 확인되는 건 국토부 기반 최근 실거래입니다.

84㎡급 최근 거래는 대략 4억5천~5억4,500만원, 최근 1년 중앙값은 4억7,650만원~5억원 수준입니다.

따라서 실제 매수할 때는 5억원을 기준가격으로 놓고 현재 네이버부동산 확인매물과 비교하는 방법이 가장 좋습니다.

특히 5억3천~5억5천만원 이상을 부르는 물건이라면 동·층·조망이 그 가격을 받을 만한지 반드시 확인할 것 같습니다.

전세는 3억 중반, 전세가율은 꽤 높습니다

전세도 살펴봤습니다.

84.99㎡ 최근 전세는

6월 1일 3억5,500만원
6월 2일 3억7,000만원
7월 4일 3억5,700만원
7월 19일 3억6,700만원
9월 10일 3억4,500만원

입니다.

매매가격을 4억8,500만원, 전세를 3억4,500만원으로 단순 계산하면 전세가율이 약 71%입니다.

전세를 끼고 매수한다면 차액은 약 1억4천만원입니다.

물론 9월 10일 거래는 계약갱신청구권을 사용한 계약이기 때문에 신규 전세 시세와 완전히 동일하게 보면 안 됩니다. 최근 신규·갱신 거래를 함께 보면 3억5천만원 안팎을 기준으로 살펴보는 게 더 안전해 보입니다.

이 단지의 호재는 '대형 개발 한 방'이 아닙니다

여기서는 과장하지 않는 게 중요합니다.

에코메트로11단지 바로 앞에 GTX역이 확정됐다거나 새로운 지하철 노선이 곧 개통되는 상황은 아닙니다.

그래서 저는 이 단지를 교통호재 투자처로 보지는 않을 것 같아요.

오히려 투자 포인트는 훨씬 단순합니다.

1,622세대 대단지 + 초품아 + 계획도시 + 84㎡ 5억원 안팎 + 높은 전세가율

입니다.

특히 최근 1년 84.99㎡ 거래만 33건이 확인될 정도로 거래 표본도 적지 않습니다.

미래 호재 하나에 가격이 움직이는 단지보다 이미 형성된 실거주 수요를 보고 접근하는 단지에 가깝습니다.

실거주에서는 생각보다 경쟁력이 있습니다

제가 이곳에 실제로 산다고 생각하면 장점은 꽤 명확합니다.

1,622세대 대단지이고 초등학교가 단지 안에 있으며, 주차도 세대당 약 1.48대로 비교적 넉넉합니다. 바다와 공원이 가까워 주변이 답답하지 않고, 에코메트로 안에서 상가와 생활시설을 이용하기도 편합니다.

반면 단점도 확실합니다.

2009년식이라 이제 17년차이고, 요즘 신축과 비교하면 내부 마감이나 커뮤니티에서 차이가 납니다. 지하철 초역세권도 아닙니다.

그래서 새 아파트를 원하는 사람보다는 같은 돈으로 더 넓고 쾌적한 주거환경을 원하는 사람에게 더 잘 맞습니다.

투자라면 84㎡가 가장 무난해 보입니다

이 단지는 큰 평형도 가격이 저렴하지만 투자 목적이라면 저는 84㎡를 먼저 볼 것 같아요.

최근 1년 거래량이 많고 전세수요도 확인되기 때문입니다.

특히 4억원 후반 매수가 가능하고 신규 전세가 3억원 중반에 맞춰진다면 실제 필요한 자금 부담도 비교적 작습니다.

다만 가격 상승 속도는 송도나 검단 신축처럼 빠르지 않을 가능성이 있습니다.

신축 프리미엄도 없고 강력한 신규 철도호재도 없기 때문입니다.

그래서 이 단지는 단기간 시세차익보다는 전세가가 받쳐주는 5억원 안팎의 대단지를 오래 보유하는 전략에 조금 더 어울립니다.

그래서 지금 살 만할까?

저는 오늘 이 단지를 찾아보면서 오히려 가격이 가장 재미있었습니다.

인천에서

84㎡
1,622세대
초품아
주차 1.48대
계획도시

조건을 갖춘 아파트가 최근 4억8,500만원에 거래됐습니다.

물론 17년차라는 연식과 역 거리를 감수해야 합니다.

그래서 제가 매수한다면 5억 초반 이상 호가를 바로 따라가기보다는 4억 후반~5억원 정도에서 동·층 좋은 84㎡가 나오는지 먼저 볼 것 같습니다.

화려한 개발호재보다 가격과 실제 생활환경을 중요하게 보는 분이라면 논현동 에코메트로는 지금 한 번 다시 비교해볼 만한 지역입니다.

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