온수역 새 아파트 84㎡ 입주권이 9억대? 쌍용더플래티넘온수역 지금 가격이 재미있는 이유

오늘은 부천 소사구 괴안동 쌍용더플래티넘온수역을 가져왔어요.

괴안3D구역을 재개발해 짓는 아파트로, 올해 일반분양과 무순위 공급은 모두 끝났습니다. 지금 관심 있게 볼 건 조합원 입주권 거래예요.

최근 9월 거래를 보면 전용 59㎡ 7억7,900만원, 74㎡ 9억3,000만원, 84㎡ 9억6,900만원에 입주권 거래가 신고됐습니다. 특히 84㎡는 올해 일반분양 최고가 11억3,760만원보다 낮아 보여 눈에 들어옵니다.

괴안3D 재개발, 어디까지 왔을까?

쌍용더플래티넘온수역은 부천 소사구 괴안동 201번지 일대 괴안3D구역 재개발 사업입니다.

지하 3층~최고 35층, 6개 동, 총 759세대 규모이며 2028년 10월 입주 예정입니다.

이미 관리처분과 이주·철거를 거쳐 일반분양까지 끝난 사업이라 재개발 초기 단계는 아닙니다. 지금 거래되는 조합원 물건은 오래된 주택이 아니라 2028년 완공될 새 아파트를 받을 권리인 입주권입니다.

가장 큰 장점은 역시 온수역

입지는 꽤 좋습니다.


온수역까지 약 500m대로 1호선과 7호선을 모두 이용할 수 있습니다. 1호선으로 구로·신도림·서울역 방향, 7호선으로 가산디지털단지·고속터미널·강남구청 방향 이동이 가능합니다.

반대편에는 1호선 역곡역도 있어 부천이지만 실제 생활권은 서울 구로구 온수·항동과 역곡이 함께 연결되는 위치입니다.

홈플러스 역곡점, 역곡상상시장, 역곡남부시장 등 기존 상권도 이미 형성돼 있고 푸른수목원과 항동저수지도 가깝습니다.

학교는 동곡초, 항동중, 역곡중·고 등이 주변에 있습니다. 초품아는 아니기 때문에 자녀가 있다면 실제 배정학교와 통학로는 따로 확인하는 게 좋겠습니다.

84㎡ 일반분양가는 11억원대였습니다

올해 일반분양 당시 가격은

59㎡ 약 7억5,870만~8억9,150만원
84㎡ 약 10억9,360만~11억3,760만원

수준이었습니다.

일반분양은 총 230세대로 59㎡ 226세대, 84㎡는 단 4세대뿐이었습니다.

이후 나온 84B 잔여 3세대 무순위 청약까지 현재는 모두 종료됐습니다.

따라서 지금 새로 청약할 수 있는 단지가 아니고, 현재 접근 방법은 분양권 또는 조합원 입주권 매수입니다.

최근 입주권은 59㎡ 7억대, 84㎡ 9억대

9월 신고된 입주권 거래를 보면

59㎡ 7억7,900만~7억8,900만원
74㎡ 9억3,000만원
84㎡ 9억6,900만원

입니다.

84㎡만 보면 일반분양 최고가 11억3,760만원보다 약 1억6,860만원 낮습니다.

그렇다고 입주권이 무조건 싸다고 생각하면 안 됩니다.

입주권은 매수가 + 남은 추가분담금 + 옵션 + 금융비용 + 세금까지 합쳐야 실제 취득원가가 나오기 때문입니다.

예를 들어 9억6,900만원에 산 입주권에 추가분담금이 1억원 남았다면 이미 10억6,900만원입니다. 옵션과 금융비용까지 더하면 일반분양가와 가격차가 상당히 줄어들 수 있습니다.

그래서 이 단지는 입주권 가격보다 남은 추가분담금이 얼마인지가 더 중요합니다.

현재 호가는 어떻게 볼까?

현재 공개 웹자료에서는 최신 확인매물 전체의 호가 분포를 안정적으로 확인하기 어려워 오래된 중개매물을 현재 호가처럼 가져오지는 않겠습니다.

대신 가장 최근 실거래인 59㎡ 7억원 후반, 74㎡ 9억원 초반, 84㎡ 9억원 후반을 기준선으로 잡고 현재 매물을 비교하는 방법이 좋습니다.

같은 84㎡라도 조합원이 이미 납부한 금액과 남은 분담금이 다를 수 있기 때문에 단순 호가만 비교하면 안 됩니다.

주변 아파트와 비교하면?

비교할 만한 곳은 2020년 입주한 e편한세상 온수역입니다.

올해 2월 기준 전용 59㎡ 8억6,000만원, 84㎡ 9억4,500만원 거래가 있었습니다.

쌍용더플래티넘온수역 84㎡ 입주권 최근 거래가 9억6,900만원이니 가격만 놓고 보면 기존 준신축과 크게 차이나지 않습니다.

다만 쌍용더플래티넘온수역은 2028년 입주 신축이라는 장점이 있는 대신 입주까지 기다려야 하고 추가분담금도 따져야 합니다.

현장에서는 지상철을 꼭 확인해야 합니다

단점도 분명합니다.

온수역 접근성은 좋지만 단지 인근에 지상철과 변전소가 있습니다.

특히 지상철 소음은 동과 층에 따라 체감 차이가 클 수 있어 입주권을 볼 때는 동·층·향을 가격만큼 중요하게 봐야 합니다.

지도만 보고 계약하기보다는 실제 현장에서 열차가 지나갈 때 소음이 어느 정도인지 확인하는 게 좋겠습니다.

실거주와 투자 관점에서는?

실거주에서는 1·7호선 온수역, 서울 경계 입지, 기존 역곡 생활권, 2028년 신축이 가장 큰 장점입니다.

서울 신축 가격은 부담스럽지만 서울 접근성이 좋은 부천 신축을 찾는 사람에게는 비교해볼 만합니다.

투자라면 조금 다릅니다.

84㎡ 입주권이 9억6,900만원이라는 가격보다 추가분담금을 포함한 최종 취득원가를 먼저 계산해야 합니다.

예를 들어 총원가가 11억원을 넘어간다면 일반분양가와 비교했을 때 가격 메리트가 크지 않을 수 있습니다. 반대로 좋은 동·층의 84㎡를 총 9억원 후반~10억원 초반에서 확보할 수 있다면 이야기가 달라집니다.

결국 이 단지는

“입주권이 분양가보다 싸다”

보다

“추가분담금까지 더했을 때도 주변 신축보다 싼가?”

이걸 보는 게 핵심입니다.



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